Hypotéky na investiční nemovitosti a jejich změny

Jak ČNB plánuje zpřísnit poskytování hypoték nainvestiční nemovitosti?

Proč se toto děje? 
ČNB na konci listopadu 2025 oznámila záměr zpřísnit podmínky pro investiční hypotéky
(tisková zpráva ČNB).
Motivace: růst podílu investičních hypoték, citelné zdražování nemovitostí, prevence
systémových rizik.
Cíl regulátora: zvýšit odolnost bankovního sektoru a zchladit rizikovější segment trhu,
aniž by byla omezena hypotéka na vlastní bydlení.
Co je investiční hypotéka?
Úvěr na pořízení nemovitosti k pronájmu nebo na třetí a další byt/dům v majetku
žadatele.
Vyšší rizikovost oproti hypotéce na vlastní bydlení (citlivost na výši nájemného,
obsazenost, sazby).
Navrhované limity ČNB pro investiční hypotéky
LTV: maximálně 70 % (vyšší vlastní zdroje - v současné době banky běžně využívají 80%LTV)
DTI: maximálně 7× roční příjem žadatele (dříve byl akceptován 9x roční příjem žadatele)
Banky mohou mít omezené výjimky, ale přísněji než u vlastního bydlení.
Účinnost: cíl od 1. 4. 2026 (uplatnění na nově poskytované úvěry).
Co se nemění u vlastního bydlení
LTV: 80 % obecně; až 90 % pro žadatele do 36 let.
DTI/DSTI: pro vlastní bydlení aktuálně nenasazeny (deaktivované).
Očekávané dopady na trh a klienty
Vyšší požadavek na vlastní kapitál investorů, důraz na stabilní příjmy.

Zchladnutí poptávky po investičních bytech, potenciální zpomalení růstu cen.
Celkový dopad na hypoteční trh omezený (opatření míří na menší segment).
Rizika a přínosy opatření
• Přínosy: prevence akumulace rizik, odolnější úvěrové portfolia, menší pravděpodobnost
plošných zásahů v budoucnu.
Rizika: přesun poptávky do jiných forem financování; krátkodobé snížení transakcí v
investičním segmentu.
Pro banky: lepší kvalita zajištění, nižší citlivost na pokles cen nemovitostí.
Shrnutí
ČNB zpřísňuje podmínky pouze pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7×).
Pro vlastní bydlení se parametry zásadně nemění; dopad na trh jako celek bude
limitovaný.
Zdroje
Tisková zpráva a materiály ČNB (listopad 2025).
Autor: David Nekola